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众筹炒房,真的赚大发了?(图)

时间: 2019-05-23 10:33 作者:大发黄金版登录 来源:dafa888黄金版手机官网 点击:

 


  众筹买房,4800元/平方米(含装修),广州北部置业,预期51%的收益。一夜之间,房地产众筹映入广州市民的眼中,而平安好房所推的广州北部万科城总数高达216套住宅的众筹项目,更是创业界房产众筹数量之多。

  众筹炒房真的如广告推荐的那么好?本周,南都将为你拆解众筹炒房的机会及风险。众筹炒房获得收益的基础是,以折扣价格众筹来的房子能高价卖出去。事实上,平安好房所推广州北部万科城预期51%收益,获得的基础为两年后房价较单价48 00元大涨50%,且未计算任何税费。若众筹后10个月不买房,你所获得的仅有3%的年化收益率。

  高门槛的众筹

  与其他平台不同,平安好房所推的广州北部万科城总数高达216套住宅的众筹项目,看上去更像一个团购买房,其门槛更高达5万元。

  根据平安好房的介绍,众筹目标最低金额1500万元人民币,每套房产认筹最低金额5万元起,最高不超过13.5万元。如果众筹金额达到1500万元的最低众筹额度,所有的众筹参与者都将能享受到比目前周边市场价低近13%的特别优惠购房价(即4800元/平方米)。

  如果参与,众筹参与者还将享有优先选房权及3%的预计年化收益率。该众筹项目的持有期为10个月,到期后,众筹参与者再决定是否需要置业。如果选择置业,众筹参与者将依次享有优先选房权;如果最终放弃众筹买房优惠权,参与该众筹项目的本金和3%的预期年化收益也会一次性退还到参与者的账户。

  平安好房认为,众筹回报有两种:一是均价4800元/平方米的优惠购房权+3%预期年化收益率;二是广清轻轨开通后,房价预期达7200元/平方米以上,预计综合收益率达51%。

  51%收益真的靠谱?

  按平安好房的宣传页面,打出了预计综合收益率51%,那这51%真的靠谱吗?

  按平安好房提供的案例,若按一套市场价格为5500元/平方米,总价为68.64平方米的2室2厅房源计算,市场总价为377520元,而若按照优惠价格4800元/平方米计算,市优惠总价为329472元。

  若认购10万元和5万元,则优惠比例(按认筹金额/优惠总价的30%)分别为100%和51%,房屋优惠金额为(市场总价-优惠总价)×优惠比例,则分别为48048元和24305元,而总优惠金额为(房屋优惠金额+3%预期年化收益率),分别为51048元和25805元。经总统计,购房总投入为326472元和351714元。

  而若要炒房(2016年广清轻轨开通),依旧按认筹10万元和5万元算,以2016年的7200元/平方米作为预计总产出,在购房总投入为326472元和351714元的基础上,预计总收入(预计总产出-总投入)则分别为167736元和142494元,三年投资总收益预计为51.4%和41.5%,预计年化收益率分别为22.3%和17.7%。预计综合金额投资期2年3个月。

  不过,南都记者调查发现,这个项目的名字亦为清远市北部万科城项目。此项目远离广州,“万科和平安好房网合作的这个众筹,其宣传后年广清城轨开通后房价可以涨到7000元以上,这个可能性非常低。”方圆地产首席分析师邓浩志表示,以目前的房价和供应量,能在两年后达到如此涨幅很难。以这个“水分”颇高的价格来做众筹收益宣传有夸大之嫌。即便到时房价会涨,但这个51%的收益,并未考虑任何税费和交易费用损失,由于10个月后需要确定是否真实买房,存在房产过户等手续。若是炒房,相当于以一个稍低于市场的价格,购入一个远离广州的房子。

  真实风险,能卖出去吗?

  “房地产众筹本就是一种高风险的投资方式。投资者需要做详细功课,并用小部分资产尝试。”广东国智律师事务所谢奕思律师对南都记者表示。

  事实上,在房地产市场进入深度调整之际,众筹购买的房产能否升值,投资者又能否获利套现,存在极大疑问。“众筹房产从目前的情况来看,风险显然要大于其他行业,未来能不能赚钱很难说。”宏源证券研究所副所长易欢欢说。一旦众筹的房价下跌,以低于众筹的价格成交或未能成交,则参与众筹的投资者就要面临损失。以广州北部万科城项目为例,“距离广州市区太远了,发展商称的等轻轨弄好了,交通岀行就便利,dafa888黄金版手机官网,起码还得等两年。楼巴的班次不多,价格相对较高。最主要是接送点太少了,只有嘉禾望岗和越秀公园有接送点,我们一直反映在天河设点并没有得到支持,太不方便了。”一位居住在北部城的上班族陈小姐对南都记者表示,平常都在市区租房住,房子给父母养老。“更严重的问题是,周边的村子老是有刺鼻的烧胶气味。”陈小姐表示。

  清远万科城的一位据点销售莫先生则对南都记者表示,万科北部城前3期今年已经交楼。不过,南都记者在各大二手房交易网站发现,北部万科城二手放盘在增加,而且价格明显倒挂,低于目前一手楼宣称的5500元/平方米的价格。

  [链接]

  众筹的政策风险

  与众多互联网金融相似,政策风险其实仍然是房产众筹的最大的风险点。


  按照相关法律规定,募资对象超过200人即为公开发行。不少人士担心,众筹投资门槛往往较低,如果筹集资金过大,极易涉嫌非法集资。而实际上,目前不少房产众筹无论是份额拆分,还是参与者数量,均已突破这一规定。

  “众筹在房地产领域呈现爆发式增长的态势,但目前并无任何行业标准和监管,让房产众筹项目的潜在风险巨大。”谢奕思律师表示,目前法律上并没有对众筹有一个明确的概念,但是类似这种对社会大众敞开的招募资金,都存在非法集资的风险。以前很多人玩众筹都是金额数量相对较低的一种玩法,但是买房众筹资金至少都要去到几万元,当中的风险消费者必须警惕。此外,平台本身也是一个风险爆发点。

  作者:表示。

(责任编辑:admin)

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